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29 ottobre 2014

COMODATO USO GRATUITO - FISCO PIÙ LEGGERO SE IL COMODATO È SCRITTO

IN COSA CONSISTE IL CONTRATTO DI COMODATO D'USO GRATUITO
Art.1803 - "Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

IN COSA CONSISTE IL CONTRATTO DI COMODATO D'USO GRATUITO

Art.1803 - "Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito".

COME SI REGISTRA UN CONTRATTO DI COMODATO D'USO GRATUITO?
Un contratto di comodato d’uso può essere sottoscritto in forma verbale o scritta, ma in caso di immobili il contratto deve essere registrato in forma scritta. La registrazione si effettua presso un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate, non necessariamente, presso l’ufficio competente del proprio domicilio fiscale.
Poiché non è prevista la registrazione telematica, è necessario seguire la seguente procedura:

1. versare tramite il modello F23 l’imposta di registro pari a € 168, indicando il codice tributo 109T;
2. recarsi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e presentare due copie del contratto firmate in originale;
3. presentare il modello 69 compilato relativo alla richiesta di registrazione. Il modello è disponibile presso gli uffici stessi delle entrate ed è possibile compilarlo direttamente all’atto della presentazione;
4. dotarsi di marche da bollo da € 16 da applicare sulle copie degli atti da registrare [e non € 14, 62 come precedentemente indicato - ringraziamo l'utente iudexsuspectusche ci ricordato dell'aumento della marca da bollo, ndr]. La data delle marche da bollo deve corrispondere a quella in cui è stato stipulato il contratto;
5. se il richiedente è un delegato delle parti, dovrà presentare fotocopia delle carte di identità del comodante o del comodatario che lo ha incaricato.
Il comodato è un contratto con il quale il “comodante” consegna all'altra parte, “comodatario”, un bene mobile o immobile per un tempo o un uso determinato, allo scadere del quale vi è l'obbligo di restituzione. Il comodato è gratuito e può essere in forma verbale o scritta. Il contratto non è sempre soggetto a registrazione, a eccezione dell'ipotesi di enunciazione in altri atti (risoluzione n. 14/E del 2001). Qualora il contratto di comodato su beni immobili sia redatto in forma scritta, lo stesso è soggetto a registrazione in termine fisso, con l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro. Quando è obbligatoria, la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni (Dpr 131/86, articolo 5, comma 49).La registrazione va effettuata solo alla stipula e non sono previsti versamenti annuali. Nel caso in cui sia stabilito il rinnovo tacito alla scadenza, non è necessario procedere al versamento dell'imposta di registro in occasione del rinnovo. La registrazione sconta l'imposta di bollo pari a 16 euro ogni quattro facciate o 100 righe, con modello F23 o con l'apposito contrassegno telematico.Qualora non sia stata prevista la durata del comodato e questa non risulti intrinsecamente dall'utilizzo della cosa, ovvero dalla specifica destinazione del bene (Cassazione, sezione civile III, 2719/95), la fruizione del bene si considera a tempo indeterminato e il comodatario è tenuto alla restituzione del bene non appena venga richiesta dal comodante (Cassazione civile, sezioni unite, 3168/11; Cassazione civile, sezione II, 5899/87).

Il comodato stipulato in forma verbale rimane efficace ai fini civilistici, ma con un contratto solamente verbale il possessore potrebbe trovarsi nella concreta impossibilità di fruire, ai fini dell'Imu e della Tasi delle agevolazioni/assimilazioni eventualmente stabilite dal Comune. L'articolo 13, comma 2 del Dl 201/2011, prevede che i Comuni possano assimilare all'abitazione principale l'unità immobiliare concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale. In tal caso, è possibile stabilire che l'agevolazione/assimilazione operi limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto, non eccedente il valore di 500 euro oppure, nel caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con Isee non superiore a 15.000 euro annui. I singoli Comuni che hanno assimilato all'abitazione principale gli immobili concessi in comodato chiedono di fornire la dimostrazione dell'esistenza del contratto con modalità diverse. In alcuni casi le delibere chiedono la registrazione presso l'agenzia delle Entrate. In mancanza, l'assimilazione viene negata.

Altri Comuni hanno previsto la consegna di un'autocertificazione attestante che l'immobile viene concesso in uso gratuito ad un parente entro il primo grado come abitazione principale, unitamente a un certificato anagrafico di residenza e alle copie delle ultime fatture per utenze domestiche dell'utilizzatore dell'immobile. Al fine di verificare la documentazione necessaria per fruire dell'assimilazione, i possessori dovranno prestare attenzione ai contenuti delle singole delibere comunali. Inoltre, come già ricordato, l'assimilazione trova applicazione (se stabilita dal Comune) esclusivamente per i rapporti di comodato con i parenti in linea retta entro il primo grado. Si tratta degli immobili concessi in comodato ai figli e ai genitori. In caso di mancata assimilazione, o per il comodato in favore di un altro soggetto con un grado di parentela diverso dal primo, il Comune potrebbe aver stabilito un'aliquota ridotta. L'assimilazione dell'immobile all'abitazione principale incide sulle imposte dovute. Nel caso in cui non sia possibile fruire dell'agevolazione, il proprietario (o il titolare di altro diritto reale) sarà tenuto a versare l'Imu. L'immobile, però, potrebbe essere anche soggetto a Tasi, a meno che il Comune non l'abbia azzerata, con il vincolo che la somma delle aliquote Imu e Tasi non potrà superare il 10,6 per mille o l'11,4 per mille se il Comune avesse stabilito la maggiorazione dello 0,8 per mille. La Tasi dovrà essere eventualmente versata dal possessore dell'immobile con l'aliquota per gli immobili diversi dalle abitazioni principali, ma anche il comodatario (genitore, figlio o altro soggetto) sarà tenuto ad effettuare un versamento. Tale soggetto verserà una quota variabile dal 10 al 30% del tributo calcolato dal possessore. La percentuale è stabilita dai singoli Comuni con delibera. Invece, nella diversa ipotesi di assimilazione, ad esempio per l'immobile concesso in uso dal padre al figlio che risiede ed abita, il Mef (Faq del 4 giugno 2014) ha ritenuto che il versamento debba essere effettuato interamente dal possessore e non dall'occupante (il figlio). Molti Comuni hanno scelto una soluzione diversa, ritenendo che anche nell'ipotesi di assimilazione (all'abitazione principale) il comodatario dovrà versare autonomamente la quota a suo carico. Gli immobili concessi in comodato producono redditi fondiari (di fabbricati) e quindi sono soggetti a Irpef. Devono essere indicati in Unico o nel 730 del proprietario o del titolare del diritto reale. Anche ai fini delle imposte sui redditi, sono previste ipotesi di assimilazione, con l'ulteriore effetto di non applicare l'Irpef. L'articolo 10, comma 3 - bis del Tuir prevede una deduzione di pari importo alla rendita catastale dell'abitazione principale e delle pertinenze. La stessa norma prevede che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario o il titolare del diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente. Pertanto, se due genitori abitano in un immobile di proprietà, concedendo in comodato un altro immobile ad un figlio, la deduzione spetterà solo una volta (sul primo immobile). Il fabbricato concesso in uso al figlio non potrà essere considerato come abitazione principale. Viceversa, se i due genitori abitano in un immobile condotto in locazione, il fabbricato concesso in comodato sarà l'abitazione principale. Si applicherà la deduzione e sarà completamente detassato ai fini Irpef.
 
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