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17 ottobre 2014

TASI. POSSESSORE DIVERSO DA OCCUPANTE

Nel caso in cui la proprietà o il possesso di un immobile sia detenuta da soggetto diverso rispetto a colui che lo occupa, va effettuata una distinzione tra occupazione temporanea o permanente dell’immobile e va operata una ripartizione del carico impositivo tra possessore e occupante:
- l’occupante versa la TASI nella misura stabilita dal comune nel regolamento (che varia dal 10% al 30%), mentre il residuo lo versa il possessore;
- se nella delibera non viene specificato nulla in merito alla ripartizione, l’occupante versa il 10% del tributo e il 90% il possessore – (FAQ Ministero del 4.06.2014).

Occupazione permanente - Se l’immobile viene occupato da un soggetto diverso dal titolare del diritto realeper un periodo superiore a 6 mesi (locato, concesso in comodato, ecc.) e la delibera comunale specifichi la percentuale di ripartizione, il titolare e l’occupante (conduttore, comodatario, ecc.) sono titolari di due obbligazioni tributarie autonome: l’occupante in base alla percentuale stabilita dal comune e il titolare per la parte residua.
L’imposta complessiva va determinata in base alle condizioni del titolare del diritto reale e va poi ripartita con l’occupante (FAQ del 04.06.2014).
Se il comune nulla dice in merito alla percentuale di ripartizione dell’onere tributario, il titolare e l’occupante (conduttore, comodatario, ecc.) rimangono comunque titolari di due obbligazioni tributarie autonome, ma l’occupante versa il 10% e il titolare il restante 90% del tributo.
Non è invece possibile scendere sotto la soglia minima del 10% o azzerare la percentuale, perché le possibilità di manovra regolamentare dell'ente si esauriscono nella scelta di una percentuale tra il 10 e il 30%, in caso contrario si violerebbe l'articolo 52 del D.Lgs. 446/97, che vieta di modificare base imponibile, soggetti passivi e aliquota massima.
Inoltre, la percentuale prevista dal comune per l'inquilino deve essere la stessa per tutti gli immobili e non differenziata in base alla diversa tipologia o destinazione dell’immobile.

Occupazione temporanea - Qualora l’immobile venga occupato da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale, ma solo temporaneamente (locato, concesso in comodato, ecc.), che la delibera comunale specifichi o meno la percentuale di ripartizione, nulla cambia.
In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dell’anno solare (es. le case vacanza), la TASI è infatti dovuta solo dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, quindi l’occupante non dovrà versare nulla (L. 147/2013, co. 673).

La questione dell’aliquota da applicare - La principale questione irrisolta nel caso dell’immobile occupato da un soggetto diverso dal possessore è quella dell’aliquota applicabile (abitazione principale o altri immobili), quindi come suddividere il tributo tra proprietario e conduttore.
Una soluzione potrebbe essere quella di determinare l'importo complessivo facendo riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale e successivamente ripartirlo tra quest'ultimo e l'occupante sulla base delle percentuali stabilite dal Comune, perché così si è espresso il MEF con le Faq del 4 giugno 2014.
All'inquilino va applicata l'aliquota per gli altri immobili e non quella per l'abitazione principale, dato che la definizione contenuta nella disciplina Imu, estensibile alla Tasi, è collegata al solo proprietario.
Per il conduttore, quindi, l'abitazione non può mai essere considerata "principale", con la conseguenza che laTasi non è dovuta nei Comuni con aliquota Imu al 10,6 per mille, salvo che il Comune non intenda utilizzare l'aliquota supplementare dello 0,8 per mille.

Il calcolo interessa anche gli uffici e le attività commerciali - La ripartizione non interessa solamente gli inquilini dei fabbricati a destinazione abitativa, locati o concessi in comodato, ma anche i fabbricati utilizzati nell’ambito di attività imprenditoriali o professionali come negozi, laboratori, uffici.
Ad es. un contribuente, che è proprietario al 100% di un'abitazione e di una pertinenza, che concede in locazione. Ipotizzando la Rendita catastale abitazione = 193,67 euro e Rendita catastale pertinenza = 33,31 euro; la Tasi è a carico sia del possessore che del conduttore.
Il Comune di riferimento ha deliberato a settembre, per i fabbricati diversi dall'abitazione principale, un'aliquota Tasi del 2,2 per mille e la compartecipazione all'imposta del 30% da parte dell'occupante l'immobile. Il calcolo dell’acconto TASI 2014, da versare il 16.10.2014 è il seguente:
• locatore: acconto TASI 2014 = 226,98 x 105% x 160 x 0,22% x 50% x 70% = 29 euro;
• conduttore: acconto TASI 2014 = 226,98 euro x 105% x 160 x 0,22% x 50% x 30% = 13 euro.
Ognuno presenterà un F24 autonomo con i propri dati. Ciascuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria verso il Comune.
Autore: Redazione Fiscal Focus
 
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