La riforma del catasto stravolgerà le
“etichette” con cui sono classificati gli immobili. La nuova
categoria O/1 – quella che indica gli alloggi inseriti in palazzine e condomini
– sarà la più numerosa e raccoglierà quasi 18 milioni di unità immobiliari sui
63 milioni dotati di una rendita catastale. A seguire, con poco meno di 17
milioni di unità, ci saranno le abitazioni isolate e le villette a schiera
(categoria O/2) e i posti auto coperti e scoperti, compresi box auto e garage
(O/6), mentre altri 5 milioni di unità saranno costituite da cantine e soffitte
(O/5). Messe insieme, queste tre categorie arriveranno coprire quasi il 90% del
patrimonio edilizio censito e dotato di una rendita. I dati sono stati
elaborati dal Quotidiano degli enti locali e della Pa in collaborazione con
Agefis (Associazione dei geometri fiscalisti), tenendo conto delle statistiche
catastali e dei dati Istat sulla struttura degli edifici italiani, così da
simulare gli effetti della riforma del catasto in base alle anticipazioni sul
progetto di revisione trapelate nelle scorse settimane.
“etichette” con cui sono classificati gli immobili. La nuova
categoria O/1 – quella che indica gli alloggi inseriti in palazzine e condomini
– sarà la più numerosa e raccoglierà quasi 18 milioni di unità immobiliari sui
63 milioni dotati di una rendita catastale. A seguire, con poco meno di 17
milioni di unità, ci saranno le abitazioni isolate e le villette a schiera
(categoria O/2) e i posti auto coperti e scoperti, compresi box auto e garage
(O/6), mentre altri 5 milioni di unità saranno costituite da cantine e soffitte
(O/5). Messe insieme, queste tre categorie arriveranno coprire quasi il 90% del
patrimonio edilizio censito e dotato di una rendita. I dati sono stati
elaborati dal Quotidiano degli enti locali e della Pa in collaborazione con
Agefis (Associazione dei geometri fiscalisti), tenendo conto delle statistiche
catastali e dei dati Istat sulla struttura degli edifici italiani, così da
simulare gli effetti della riforma del catasto in base alle anticipazioni sul
progetto di revisione trapelate nelle scorse settimane.
La
nuova ripartizione
Mentre il decreto delegato sui criteri estimativi è ancora in attesa del primo
via libera in Consiglio dei ministri, è interessante vedere come potrebbe
cambiare la distribuzione delle unità immobiliari tra le diverse categorie. Non
è solo una questione di inventario, perché la classificazione in una categoria
o in un’altra determinerà anche il tipo di funzione statistica – cioè di
formula matematica – che sarà usata per risalire al valore patrimoniale dei
diversi immobili. Oltretutto, la nuova “tavola” delle categorie
delineata nel progetto di riforma messo a punto dalle Entrate cambia filosofia
rispetto all’attuale classificazione, quanto meno per le abitazioni. Tra le
tante ingiustizie del sistema attuale, oggi due alloggi con caratteristiche
quasi identiche, situati nello stesso quartiere, possono essere accatastati
come A/2 (abitazioni di tipo civile) e A/3 (abitazioni di tipo economico), con
notevoli differenze di rendita catastale a fronte di prezzi di mercato tutto
sommato simili. Dopo la riforma finiranno entrambi in O/1, categoria che
indicherà – a grandi linee – le abitazioni situate in edifici che abbiano
almeno due piani fuori terra, accessi e scale in comune, con destinazione
interamente residenziale o promiscua (ad esempio, una palazzina di tre piani
con il pianterreno interamente dedicato a negozi). L’attribuzione di una stessa
categoria agli appartamenti che fanno parte di edifici strutturalmente simili
supererà una delle iniquità più frequenti del catasto attuale e faciliterà
l’individuazione di un valore patrimoniale corretto: a quel punto conteranno le
caratteristiche reali dei due immobili, come l’affaccio o lo stato di
manutenzione.
nuova ripartizione
Mentre il decreto delegato sui criteri estimativi è ancora in attesa del primo
via libera in Consiglio dei ministri, è interessante vedere come potrebbe
cambiare la distribuzione delle unità immobiliari tra le diverse categorie. Non
è solo una questione di inventario, perché la classificazione in una categoria
o in un’altra determinerà anche il tipo di funzione statistica – cioè di
formula matematica – che sarà usata per risalire al valore patrimoniale dei
diversi immobili. Oltretutto, la nuova “tavola” delle categorie
delineata nel progetto di riforma messo a punto dalle Entrate cambia filosofia
rispetto all’attuale classificazione, quanto meno per le abitazioni. Tra le
tante ingiustizie del sistema attuale, oggi due alloggi con caratteristiche
quasi identiche, situati nello stesso quartiere, possono essere accatastati
come A/2 (abitazioni di tipo civile) e A/3 (abitazioni di tipo economico), con
notevoli differenze di rendita catastale a fronte di prezzi di mercato tutto
sommato simili. Dopo la riforma finiranno entrambi in O/1, categoria che
indicherà – a grandi linee – le abitazioni situate in edifici che abbiano
almeno due piani fuori terra, accessi e scale in comune, con destinazione
interamente residenziale o promiscua (ad esempio, una palazzina di tre piani
con il pianterreno interamente dedicato a negozi). L’attribuzione di una stessa
categoria agli appartamenti che fanno parte di edifici strutturalmente simili
supererà una delle iniquità più frequenti del catasto attuale e faciliterà
l’individuazione di un valore patrimoniale corretto: a quel punto conteranno le
caratteristiche reali dei due immobili, come l’affaccio o lo stato di
manutenzione.
Ville
e case isolate in «O/2»
Lo stesso ragionamento vale anche per l’altra categoria destinata a
raccogliere il grosso delle abitazioni, la O/2. Oggi una casa monofamiliare in
zona semicentrale o periferica può essere classificata come A/2 (abitazione
civile) o A/7 (villino), mentre dopo la riforma – indicativamente dall’anno
d’imposta 2021 – sarà sempre in O/2. Per avere un’idea delle differenze di
rendita catastale che oggi si possono riscontrare in catasto, basta pensare che
un alloggio di 5 vani catastali, con classe medio-alta, nella zona censuaria 3
di Milano ha una rendita di 800,51 euro se è classificato in A/3, di 1.032,91
euro se è in A/2 e di 1.730,13 euro se è in A/7.
e case isolate in «O/2»
Lo stesso ragionamento vale anche per l’altra categoria destinata a
raccogliere il grosso delle abitazioni, la O/2. Oggi una casa monofamiliare in
zona semicentrale o periferica può essere classificata come A/2 (abitazione
civile) o A/7 (villino), mentre dopo la riforma – indicativamente dall’anno
d’imposta 2021 – sarà sempre in O/2. Per avere un’idea delle differenze di
rendita catastale che oggi si possono riscontrare in catasto, basta pensare che
un alloggio di 5 vani catastali, con classe medio-alta, nella zona censuaria 3
di Milano ha una rendita di 800,51 euro se è classificato in A/3, di 1.032,91
euro se è in A/2 e di 1.730,13 euro se è in A/7.
Addio
ai vani catastali
Il riordino delle categorie supererà anche le sperequazioni dovute alla
superficie media dei vani, che varia anche in base alla classificazione
catastale, oltre che all’epoca di costruzione e alla struttura dell’immobile.
Un esempio? Secondo le ultime statistiche catastali, ad Alessandria il vano
medio in classe A/2 è 19,7 metri quadrati, mentre in A/3 arriva a 21,6 metri.
Sembra poco, ma su un appartamento di 100 metri quadrati può voler dire passare
da 4,5 vani (in A/3) a 5 vani (in A/2) andando ad amplificare la differenza di
valore riconducibile alle diverse tariffe d’estimo. Ora si tratta di vedere
quale sarà l’assetto definitivo del decreto dopo il passaggio in Consiglio dei
ministri e alle commissioni parlamentari. Finora il dibattito è stato alla
larga da questi aspetti più tecnici, ma è probabile che avranno un effetto
tutt’altro che secondario sull’attribuzione dei nuovi valori e, in ultima
analisi, sulle imposte che saranno pagate dai contribuenti.
ai vani catastali
Il riordino delle categorie supererà anche le sperequazioni dovute alla
superficie media dei vani, che varia anche in base alla classificazione
catastale, oltre che all’epoca di costruzione e alla struttura dell’immobile.
Un esempio? Secondo le ultime statistiche catastali, ad Alessandria il vano
medio in classe A/2 è 19,7 metri quadrati, mentre in A/3 arriva a 21,6 metri.
Sembra poco, ma su un appartamento di 100 metri quadrati può voler dire passare
da 4,5 vani (in A/3) a 5 vani (in A/2) andando ad amplificare la differenza di
valore riconducibile alle diverse tariffe d’estimo. Ora si tratta di vedere
quale sarà l’assetto definitivo del decreto dopo il passaggio in Consiglio dei
ministri e alle commissioni parlamentari. Finora il dibattito è stato alla
larga da questi aspetti più tecnici, ma è probabile che avranno un effetto
tutt’altro che secondario sull’attribuzione dei nuovi valori e, in ultima
analisi, sulle imposte che saranno pagate dai contribuenti.
FONTE: IlSole24Ore
AUTORE: Cristiano Dell’Oste