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21 gennaio 2016

IMMOBILI MERCE: RIDUZIONE TASI

La legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 14, lettera c, legge n. 208/2015) contiene disposizioni che prevedono, a decorrere dal 2016, la ridotta tassazione ai fini della TASI per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, i così detti “immobili merce” fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. In pratica per gli immobili merce, l’aliquota TASI è ridotta allo 0,1 per cento. I Comuni possono, però, modificare l’aliquota, in aumento, sino allo 0,25 per cento o, in diminuzione, fino all’azzeramento. Rimane però inalterata per il comune la facoltà di detassarli integralmente. 

L’agevolazione si riferisce oggettivamente:

● ai fabbricati, porzioni di fabbricato o singole unità immobiliari destinati a uso abitativo;

● ai fabbricati destinati ad altri usi, quali lo svolgimento di attività industriali, artigianali, commerciali e professionali, purché gli stessi siano destinati alla vendita dall’impresa che li ha costruiti

Sotto un profilo soggettivo, al contempo sono interessate dall’agevolazione le imprese, che per attività statutaria costruiscono fabbricati per la vendita, vale a dire le c.d. immobiliari di costruzione, per le quali tali fabbricati costituiscono tipicamente beni merce, tassati a costi e ricavi.

Si ritiene pacificamente che la riduzione dell’imposta TASI prevista dalla norma in commento possa essere usufruita da qualsiasi impresa che abbia costruito i fabbricati per la vendita, e non ad uso esclusivo delle imprese che abbiano come oggetto l’attività propria di costruzione di fabbricati. Rimangono però escluse da dalla sopracitata agevolazione le imprese immobiliari di gestione, ovvero quelle che acquistano i fabbricati finiti per destinarli alla vendita.
Coloro che trarranno beneficio dal provvedimento in questione saranno i fabbricati costruiti dall’impresa edile rimasti invenduti e i fabbricati che sono stati dalla stessa acquistati e sui quali sono stati eseguiti incisivi interventi di recupero.
E’ quindi agevole sostenere che alla riduzione della TASI, a decorrere dal 1° gennaio 2016, oltre a riguardare gli immobili costruiti dalle imprese immobiliari di costruzione, saranno estesi anche agli immobili acquistati e recuperati dalle imprese immobiliari di costruzione a partire dalla data di ultimazione dei lavori.

La ratio legis della norma è quella di prevedere un ragionato regime di favore, con l’applicazione di un’aliquota ridotta, mantenendo contemporaneamente la facoltà al comune di azzerarla interamente.
Ribadiamo però che la condicio sine qua non ai fini di poter usufruire del regime favorevole è la non locazione degli stessi, ovvero non siano stati posti a reddito dalla medesima impresa, o utilizzati temporaneamente dalla stessa. Viene esclusa l’applicazione del beneficio “in caso di locazione e utilizzazione, anche temporanea, da parte dell’impresa”, poiché il tenore letterale della norma non consentirebbe una diversa interpretazione. La riduzione TASI decade, difatti, per l’intero periodo d’imposta in caso anche solo di temporanea locazione o di temporaneo utilizzo degli immobili invenduti da parte dell’impresa costruttrice.
Questa riduzione però, soggiace all’obbligo dichiarativo da effettuare entro il termine ordinario la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale sui servizi: l’apposita dichiarazione va redatta utilizzando il modello ministeriale predisposto, con la quale si attesta il possesso dei requisiti e si riportano gli identificativi catastali degli immobili per i quali si applica il beneficio (art. 9, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011). I soggetti passivi dovranno presentare la dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio, o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.



 
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