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17 maggio 2016

IMU E COMODATO: ROMPICAPO E RISCHIO RINCARI

A un mese esatto dal pagamento dell'acconto dell’imposta IMU – la scadenza è giovedì 16 giugno – la tassazione immobiliare regala ai contribuenti l'ennesimo rompicapo.

Per la riduzione Imu e Tasi del 50% relativa al comodato d’uso gratuito dato ad un parente in linea diretta, la legge di Stabilità (la 208/2015), al comma 10 del suo unico articolo, fissa requisiti che suonano quasi impossibili:
• la casa non dev'essere di pregio (categorie A/1, A/8 e A/9);
• la casa va concessa a parenti entro il primo grado (padri e figli) che la usano come abitazione principale (cioè, avendo la residenza e la dimora);
• il proprietario deve avere residenza e dimora nello stesso Comune della casa data in prestito e, oltre alla casa in comodato, può possedere nello stesso Comune solo un altro immobile, adibito a prima casa e non di pregio;
• il contratto di comodato deve essere registrato ed entro il 30 giugno 2017 va presentata la dichiarazione Imu.
In realtà, a semplificare un po' le cose è arrivata la risoluzione 1/DF delle Finanze, che ha considerato "non bloccante" il possesso di immobili non abitativi (come box auto e terreni). Una lettura che potrebbe aver allargato in modo sensibile il perimetro dello sconto. Difatti a livello nazionale da un calcolo stimato si suppone che ogni 100 contribuenti, ce ne siano 7,6 che hanno dato almeno un immobile in prestito e, tra questi, 4,8 che abbiano i requisiti per lo sconto del 50 per cento. Dunque, due possibilità su tre. Non è detto, però, che tutti i beneficiari potenziali sfruttino l'agevolazione. La registrazione del contratto costa 200 euro, più 16 euro di bollo per copia (in genere due). E l'onere va confrontato con il risparmio, che dipende dall'aliquota Imu (ed eventualmente Tasi) decisa dal Comune.
Ad esempio, su una casa con una rendita catastale di 450 euro, tassata con l'aliquota media applicata nel 2015 dai Comuni italiani – pari al 9,23 per mille – lo sconto vale 349 euro. Secondo gli ultimi dati delle Finanze, le case che risultano date in comodato dalle dichiarazioni dei redditi sono 931mila.

L'altro aspetto da considerare è che nel 2015 i sindaci a certe condizioni potevano "assimilare", cioè parificare, le case date in prestito ai parenti in primo grado. Una scelta compiuta circa da 1.700 Comuni, che la legge di Stabilità 2016 ha spazzato via, introducendo invece lo sconto "nazionale" del 50 per cento.
È evidente che in questi casi il passaggio è spesso peggiorativo. Prendiamo ancora la casa con la rendita da 450 euro. Se il Comune tassava la prima casa con la Tasi al 2,5 per mille e aveva deciso l'assimilazione, sull'abitazione in comodato si pagavano 189 euro, cifra che quest'anno aumenta in tutti i casi in cui il Comune ha deciso un'aliquota superiore al 5 per mille. Ma il proprietario, persa l'assimilazione, potrebbe non avere i requisiti per lo sconto del 50%, pagando di sicuro di più.
L'intreccio, però, non è ancora finito, perché la legge di Stabilità ha congelato gli aumenti Imu e Tasi nel 2016, salvando così le aliquote ridotte per il comodato che molti Comuni avevano previsto in aggiunta o al posto dell'assimilazione (si veda l'articolo in basso) e che potrebbero abbinarsi allo sconto del 50 per cento.

Resta il problema di come pagare l'acconto del 16 giugno. Per legge vanno usate «l'aliquota e le detrazioni dei 12 mesi dell'anno precedente». Nessun problema se l'aliquota 2015 è rimasta invariata, ma chi ha diritto allo sconto "nazionale" può già considerarlo. Difficile, invece, capire come deve pagare chi ha perso l'assimilazione: la soluzione più semplice sarebbe versare con l'aliquota "ordinaria" 2015, ma sarebbe saggio non sanzionare chi dovesse sbagliare.
 
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