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30 gennaio 2017

AREE EDIFICABILI, PRG E COMUNICAZIONE DI EDIFICABILITA'

L’edificabilità dell’area è questione che ha tenuta sempre viva l’attenzione sia nelle Commissioni tributarie che negli uffici tributi degli enti locali. Da sempre contribuenti e servizi tributi hanno dibattuto su avvisi di accertamento per la maggior imposta dovuta ai fini ICI/ IMU per terreni divenuti edificabili in base al Piano regolatore adottato dal Comune, ma non ancora approvato dalla Regione e nei casi in cui mancava l'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

Tanto che, negli anni passati, come a tutt'oggi nonostante la giurisprudenza sia pacifica nel merito, fiumi di contribuenti si recavano in Commissione Tributaria, evidenziando che il loro terreno - seppur qualificato come edificabile dal PRG - di fatto ed in concreto su quest'ultimo non era possibile mettere neppure un "mattone", in mancata dell'approvazione del piano regolatore da parte della Regione oppure in mancanza di strumenti attuativi, con l'assurdo di dover pagare una maggiore imposta su un terreno solo potenzialmente edificabile. Gli orientamenti giurisprudenziali formatesi inizialmente in materia erano tutt'altro che uniformi fintantoché, a porre fine alla diatriba, sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la nota sentenza n. 25506 del 30 novembre 2006. A tale principio fa rinvio la stessa Corte nel luglio del 2016 quando con ordinanza n. 14676, nel rigettare il ricorso proposto da un contribuente, afferma espressamente come non si possa "rimettere in discussione il principio, espresso dalle Sezioni Unite con la nota sentenza 30 novembre 2006, n. 25506, secondo cui l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicazione del criterio di determinazione della base imponibile, fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione di esso da parte della Regione e dell'adozione di strumenti urbanistici attuativi, principio di seguito costantemente ribadito dalla giurisprudenza di questa Corte..., in un quadro di riferimento segnato anche da pronuncia della Corte costituzionale (ord. 27 febbraio 2008, n. 41), che ha dichiarato inammissibile la questione di legittimità costituzionale della norma d'interpretazione autentica dell'art. 2 lett. b) del digs. 504/1992, rappresentata dall'art. 36, comma 2 del d.l. n. 223/2006, come convertito nella legge a 248/2006".

La disciplina delle aree fabbricabili ai fini dell'Imu ovviamente non diverge da quella applicabile ai fini dell'Ici, ciò non toglie tuttavia che le complessità non mancano, sia con riferimento all'esatta individuazione della nozione, sia con riguardo al valore da dichiarare, ai fini del pagamento del saldo. La normativa dell'Imu non contiene una espressa definizione di area edificabile, nell'articolo 13, del Dl 201/2011, tuttavia, vi è un esplicito richiamo alle definizioni recate, in ambito Ici, nell'articolo 2, del Dlgs 504/92. In proposito, deve essere ricordato che l'articolo 36, Dl 223/2006, ha fornito una interpretazione autentica della nozione di area edificabile valevole per tutte le imposte, Ici compresa.
Ne deriva che tale interpretazione autentica mantiene validità anche in vigenza del nuovo tributo comunale.
In virtù della disposizione appena richiamata si considera area edificabile il suolo che rientra nello strumento urbanistico generale anche solo adottato dal Comune e non ancora approvato dai competenti organi regionali. Indiscussa dunque rileva l’effettiva e concreta possibilità di sfruttamento edificatorio del suolo, al contrario è sufficiente la semplice astratta potenzialità edificatoria.

Ciò non significa ovviamente che le reali prospettive di edificazione siano del tutto ininfluenti. Esse esplicheranno effetti infatti sotto il profilo della misurazione del valore del suolo. Così, per esempio, è evidente che un suolo ricadente in un Piano regolatore generale per il quale le prospettive di costruzione sono lontane nel tempo avrà un valore di molto inferiore rispetto a quello attribuibile ad un suolo per il quale è stata già rilasciata l'autorizzazione a costruire. Nell'Imu resta inoltre applicabile la previsione di cui all'articolo 5, comma 6, del Dlgs 504/92, a mente della quale se un fabbricato è oggetto di lavori di ristrutturazione straordinaria come pure in caso di lavori di edificazione in corso, si tassa l'area di sedime dei lavori sempre e comunque come area edificabile, anche in deroga alle regole ordinarie.

Certo è che come per l’ICI anche ai fini dell'IMU vale la regola secondo cui l'imposta si applica sul valore di mercato dell'area al primo gennaio di ciascun anno. Questo criterio opera anche nell'ipotesi in cui un terreno agricolo diventa edificabile in corso d'anno.

Allo scopo di facilitare il compito dei contribuenti, come più volte si è detto, i comuni possono deliberare i valori di riferimento delle aree. I Comuni possono, in primo luogo, deliberare valori che, se accettati dal contribuente, proteggono da futuri accertamenti. In tale eventualità, occorre una delibera consiliare. Resta tuttavia inteso che se il contribuente ha motivo per ritenere eccessivi i valori comunali, egli potrà discostarsene. Inoltre, i Comuni possono deliberare valori meramente orientativi dell'attività di accertamento degli uffici (Cassazione, sentenza 13105/2012). In questa eventualità, è sufficiente una delibera giunta. In tal caso, i contribuenti che intendono adeguarsi ai valori di orientamento non sono garantiti dalla delibera comunale.
Gli uffici tributari possono infatti rettificare i pagamenti eseguiti sulla base di criteri diversi da quelli deliberati, a condizione che motivino le ragioni della rettifica.


Tocchiamo per ultimo un altro tema “caldo”, il Comune è tenuto a dare notizia agli interessati con lettera raccomandata quando attribuisce la qualifica di edificabilità a un suolo. In caso di omissione del comune, si ritiene che al contribuente che non abbia adeguato i versamenti al maggior valore del suolo non potranno essere comminate sanzioni (circolare n. 3/2012 del Dipartimento delle Finanze).
 
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