Dall’incrocio di due norme: la manovra, appunto, che concedela riduzione del 50% dell’imponibile, e quindi dell’imposta da pagare, solo ai
contratti registrati all’agenzia delle Entrate, e le regole dell’imposta di
registro, che impongono la registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto
(articolo 13, comma 1 del Dpr 131/1986) è scaturito l’obbligo di registrare
entro il 20 gennaio i contratti sulle case date in comodato gratuito a figli e
genitori per ottenere il dimezzamento dell’imposta riconosciuto dalla legge di
Stabilità. Per tutti coloro che registreranno i contratti più tardi, si aprono
due opzioni: pagare le sanzioni sul ritardo o considerare il contratto solo dal
momento della registrazione, pagando le imposte piene per i mesi non
“coperti” dalla registrazione.
L’obbligo
Il problema riguarda soprattutto i Comuni, circa 6.300, in cui finora non
c’erano agevolazioni per i comodati, e quindi i proprietari non avevano
necessità della registrazione, passaggio che costa 200 euro di imposta di
registro e 16 euro di bollo ogni quattro pagine. La norma (comma 10 della legge
208/2015) riserva lo sconto alle «unità immobiliari» diverse da quelle di lusso
concesse in comodato a parenti che la utilizzano come abitazione principale, a
condizione che il contratto sia registrato e che il comodante/possessore
possieda «un solo immobile» in Italia e risieda anagraficamente e dimori
abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in
comodato. L’agevolazione è concessa anche nel caso in cui il comodante oltre
all’immobile concesso in comodato ne possieda un altro adibito a propria
abitazione principale.
Il problema riguarda soprattutto i Comuni, circa 6.300, in cui finora non
c’erano agevolazioni per i comodati, e quindi i proprietari non avevano
necessità della registrazione, passaggio che costa 200 euro di imposta di
registro e 16 euro di bollo ogni quattro pagine. La norma (comma 10 della legge
208/2015) riserva lo sconto alle «unità immobiliari» diverse da quelle di lusso
concesse in comodato a parenti che la utilizzano come abitazione principale, a
condizione che il contratto sia registrato e che il comodante/possessore
possieda «un solo immobile» in Italia e risieda anagraficamente e dimori
abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in
comodato. L’agevolazione è concessa anche nel caso in cui il comodante oltre
all’immobile concesso in comodato ne possieda un altro adibito a propria
abitazione principale.
Quando «cade» lo
sconto
Interpretando alla lettera, occorrerebbe escludere dall’agevolazione tutti
i casi in cui il comodante possieda un altro immobile diverso da un’abitazione,
come un negozio, un ufficio, un area fabbricabile, un terreno agricolo. Se così
fosse, però, si potrebbero verificare situazioni al limite della
ragionevolezza. Facendo rientrare nel limite degli immobili posseduti anche le
pertinenze all’abitazione. Si potrebbe arrivare a situazioni paradossali, come
nel caso di possesso in percentuali ridotte di terreni agricoli. Se si ha la
“sfortuna” di aver ereditato lo 0,1% di un terreno agricolo, l’agevolazione
per i comodati non potrebbe più operare. Un’ interpretazione rigorosa
richiederebbe anche il mancato riconoscimento nell’ipotesi di possesso di
fabbricato inagibile.
sconto
Interpretando alla lettera, occorrerebbe escludere dall’agevolazione tutti
i casi in cui il comodante possieda un altro immobile diverso da un’abitazione,
come un negozio, un ufficio, un area fabbricabile, un terreno agricolo. Se così
fosse, però, si potrebbero verificare situazioni al limite della
ragionevolezza. Facendo rientrare nel limite degli immobili posseduti anche le
pertinenze all’abitazione. Si potrebbe arrivare a situazioni paradossali, come
nel caso di possesso in percentuali ridotte di terreni agricoli. Se si ha la
“sfortuna” di aver ereditato lo 0,1% di un terreno agricolo, l’agevolazione
per i comodati non potrebbe più operare. Un’ interpretazione rigorosa
richiederebbe anche il mancato riconoscimento nell’ipotesi di possesso di
fabbricato inagibile.
Poi
ci sono ulteriori problemi, come la possibilità o meno di cumulare la riduzione
del 50% della base imponibile per le abitazioni storiche date in comodato,
problema già presente anche con riferimento ai fabbricati storici e inagibili.
Si dovrebbe ritenere che il cumulo non operi in quanto entrambe le disposizioni
parlano di «riduzione» della base imponibile, che è unica. Sarebbe opportuno
quanto meno un chiarimento ufficiale tempestivo per evitare che i contribuenti
registrino inutilmente contratti di comodato che non hanno diritto a sconti.
