Il nuovo tributo sui servizi si applica in relazione al possesso o alla detenzione di qualsiasi tipologia di immobile, con la sola esclusione di aree scoperte e terreni agricoli. Esso, pertanto, colpisce sia i fabbricati che le aree edificabili, a prescindere dalla personalità (fisica o giuridica) del soggetto passivo.
Si può quindi affermare che abitazioni, alberghi, uffici, capannoni enegozi riconducibili al mondo delle imprese scontano, in linea di principio, la TASI.
Le regole di determinazione della base imponibile sono identiche a quelle previste per l’IMU. Il tributo, infatti, si calcola partendo dalla rendita catastale, rivalutata del 5%, moltiplicata per gli appositi coefficienti stabiliti dalla legge.
A tal fine, tenuto conto delle specificità che caratterizzano il mondo produttivo, è opportuno riepilogare il diverso valore assunto dai predetti coefficienti, in relazione alla categoria catastale dell’immobile.
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Categoria catastale
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Coefficiente moltiplicatore
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Unità abitative (categoria A, esclusi gli A/10)
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160
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Cantine, magazzini, garage (C/2, C/6, C/7)
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160
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Laboratori artigiani, fabbricati ad uso sportivo, ecc. (C/3, C/4 e C/5)
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140
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Uffici e studi privati (A/10)
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80
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Banche e assicurazioni (categoria D/5)
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80
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Edifici industriali e commerciali, alberghi (categoria D, escluso D/5)
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65
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Negozi e botteghe (C/1)
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55
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Esempio n. 1
Si ipotizzi il caso di un negozio di categoria C/1, situato a Roma, con superficie commerciale di 35 metri quadri, direttamente posseduto e utilizzato da un imprenditore individuale.
Rendita catastale dell’immobile pari a 3.000 euro.
La base imponibile si determina come segue:
3.000 × 105% × 55 = 173.250 euro.
La TASI da versare entro il prossimo 16 ottobre sarà così pari a:
173.250 × 0,8 per mille = 138,6 ÷ 2 = 69,30 euro
L’importo potrà essere versato utilizzando il modello F24 (codice tributo 3961).
Esempio n. 2
Nella diversa ipotesi in cui l’immobile sia detenuto a titolo di locazione, essendo la TASI dovuta anche dall’occupante, questi dovrà pagare il 20% dell’ammontare complessivo del tributo.
138,6 × 20% ÷ 2 = 13,86 euro
Un’eccezione al criterio appena descritto è prevista per i fabbricati di categoria D, non censiti in catasto (e quindi sprovvisti di rendita catastale), posseduti da imprese e distintamente contabilizzati.
Per tali immobili, infatti, trova applicazione il criterio indicato all’art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/1992, in virtù del quale il valore da assumere è quello risultante in base ai costi di acquisizione e incrementativicontabilizzati,attualizzati mediante l’applicazione di appositi coefficienti stabiliti annualmente dal Ministero dell’Economia. Il valore della base imponibile così determinato è utilizzabile per il calcolo di IMU e TASI, in via provvisoria, fino all’anno di attribuzione della rendita catastale.
Come affermato dalla Cassazione (sentenza n. 3160/2011), infatti, l’attribuzione di rendita agisceretroattivamente, facendo così sorgere in capo al contribuente l’onere di determinare il conguaglio a debito o a credito rispetto a quanto effettivamente corrisposto utilizzando il criterio contabile.
TASI anche sui fabbricati merce delle società immobiliari
A differenza dell’IMU, sono soggetti al pagamento della TASI anche i c.d. fabbricati merce, alla cui realizzazione e vendita è diretta l’attività dell’impresa.
Al riguardo, si ricorda che l’art. 2, D.L. n. 102/2013 (modificando l’art. 13, comma 9, legge n. 147/2013), ha stabilito l’esenzione dall’IMU per i “fabbricaticostruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.
In assenza di un’esplicita normativa, la suddetta esenzione non può essere estesa anche ai fini della TASI, con la conseguenza che anche i fabbricati merce soggiacciono alle regole ordinarie previste per le singole tipologie di immobili.
Sui fabbricati in oggetto, si ricorda, l’aliquota base fissata dalla legge è pari all’1 per mille. Tuttavia, essendo tali immobili esclusi dall’IMU, il peso della TASI 2014 su di essi può salire fino al 2,5 per mille (se non anche al 3,3 per mille al ricorrere di determinate condizioni). Per contro, rientrava nella facoltà dei Comuni la possibilità di ridurre l’aliquota fino all’azzeramento (è questo il caso, ad esempio, del Comune di Latina).
In definitiva, le imprese interessate dovranno verificare attentamente i contenuti delle singole delibere comunali per accertarsi della corretta aliquota da applicare su tali immobili.
