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21 ottobre 2016

COMODATO IMU/TASI E NUDA PROPRIETA'

Siamo qui ad esaminare la fattispecie in cui un contribuente proprietario di un appartamento in cui vive e risiede è contestualmente proprietario nello stesso comune di altro immobile che ha concesso in comodato gratuito al figlio, il quale vi ha trasferito la residenza. Inoltre il contribuente risulta essere anche nudo proprietario di altro appartamento situato sempre nello stesso comune, sul quale la madre ne aveva l’usufrutto. Ora, in prima istanza nel calcolo dell’acconto IMU e TASI 2016, è ragionevole applicare sull’immobile ceduto in comodato al figlio, la riduzione del 50% prevista dalla Legge di Stabilità 2016. Abbiamo ritenuto possibile l’applicazione, in quanto, sembrano essere state rispettate tutte le condizioni del caso, visto che sul terzo immobile, il contribuente non ha la proprietà, bensì la nuda proprietà. La complicazione però sorge se le condizioni iniziali assumono una notevole modifica. Difatti se la madre usufruttuaria dell’immobile, nell’anno d’imposta in cui il contribuente sta usufruendo dell’agevolazione per il comodato del figlio, decede, l’usufrutto si cancella e il contribuente non è più nudo proprietario ma torna ad accentrare in se la piena titolarità dell’immobile. 
Pertanto cosa cambia ora relativamente all’IMU e alla TASI dovuta sull’immobile concesso in comodato al figlio?

La Legge di Stabilità 2016 al comma 10, lett.b), dispone, dal 2016, l’abbattimento del 50% della base imponibile IMU e TASI “per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile (abitativo) in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”.
Dunque, dal tenore letterale della norma e tenendo conto anche dei successivi chiarimenti forniti dal MEF con gli opportuni documenti di prassi, l’agevolazione in esame è applicabile in soli due casi, ossia:
Prima ipotesi Il comodante (es. genitore) possiede (in tutta Italia) solo un’abitazione (non di lusso) e la concede in comodato al figlio il quale la utilizza come abitazione principale (trasferendovi dimora e residenza). Il genitore vive, invece, in affitto nello stesso comune in cui si trova l’immobile dato in comodato (il comodante deve avere residenza nello stesso comune in cui è situato l’immobile);
Seconda ipotesi Il comodante (es. genitore) possiede (in tutta l’Italia) solo un’abitazione (non di lusso) che rappresenta la sua abitazione principale. Inoltre possiede, sempre nello stesso comune un solo secondo immobile abitativo (non di lusso) che concede in comodato al figlio il quale lo utilizza come abitazione principale. L’agevolazione c’è finché c’è nuda proprietà.
Nel caso in esame, il contribuente si trova nella seguente situazione:
· è proprietario dell’immobile abitativo non di lusso (cat. A/2) che ha concesso in comodato al figlio il quale vi ha trasferito la residenza e dimora;
· è altresì proprietario nello stesso comune, della sola (sua) abitazione principale (non di lusso);
· ha registrato il contratto di comodato;
· è nudo proprietario di altro immobile abitativo su cui la madre anziana aveva l’usufrutto.
Il fatto che il contribuente era nudo proprietario di un terzo immobile abitativo (con usufruttuaria la madre), non ha precluso l’applicazione dell’agevolazione IMU/TASI sull’immobile ceduto in comodato al figlio, poiché, la disciplina IMU e TASI prevede che soggetto passivo del tributo è l’usufruttuario, per cui finché la madre era in vita (o comunque finché non è cancellato l’usufrutto), il nudo proprietario non è soggetto passivo IMU e TASI dell’immobile e di conseguenza non è considerato “proprietario” in quanto ne è spogliato fino a durata dell’usufrutto.
In altre parole, in sede di acconto, il contribuente risultava (da gennaio) proprietario solo dell’immobile (non di lusso) concesso in comodato e della sua abitazione principale (non di lusso), entrambi situati nello stesso comune e quindi poteva godere dell’agevolazione. Tuttavia, dal momento in c’è la ricongiunzione dell’usufrutto, l’agevolazione non potrà trovare più applicazione, poiché si rientra nella piena proprietà dell’altro immobile e quindi non saranno più soddisfatte le condizioni previste dal comma 10 lett. b) Legge di Stabilità2016 (il contribuente risulterà proprietario dell’immobile ceduto al figlio, dell’abitazione in cui vive e del terzo immobile su cui la madre aveva l’usufrutto ed è proprio quest’ultimo che ne precluderà l’applicazione dell’agevolazione).
In conclusione, nel caso in esame: l’agevolazione IMU/TASI del 50% troverà applicazione fino al mese in cui la madre è deceduta ed in cui, quindi, si è avuta ricongiunzione di usufrutto. A tal proposito è utile ricordare che ai fini IMU e TASI, il mese si considera per intero se il possesso si è protratto per più di 15 giorni; dopo la ricongiunzione dell’usufrutto l’agevolazione non potrà più trovare applicazione (salvo che si costituisca nuovamente usufrutto a favore di altro soggetto).

Di tutto ciò, il contribuente ne terrà conto in sede di liquidazione del saldo IMU e TASI da versarsi entro il prossimo 16/12/2016. Quindi, in sede di saldo, questi riliquiderà IMU e TASI sull’immobile ceduto in comodato al figlio, applicando l’agevolazione per i mesi in cui c’è stato possesso della madre e per i rimanenti mesi non applicherà l’agevolazione.
 
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