Analizziamo la fattispecie di coloro che possiedono aree edificabili non ancora concretizzate in progetti urbanistici. La maggior parte di tali aree si trova compresa, secondo i Piani Regolatori comunali, in lottizzazioni o piani particolareggiati, da redigere e poi rendere operativi, prima di arrivare alla edificazione dell’area stessa. Nonostante quindi nell’annualità d’imposta sull’area in questione non vi insista alcun tipo di opera di urbanizzazione, l’Ici, l’Imu e la Tasi sono dovute. Sono dovute ai sensi di legge che con il Dlgs n° 504 del 30 dicembre 1992 “Riordino della finanza degli enti territoriali…”, istituiva a partire dal 1/1/1993 l’imposta comunale sugli immobili (I.C.I.). Rispettivamente agli articoli 1 e 2 vengono riportate le disposizione di seguito citate integralmente. Articolo 1: “Istituzione dell’imposta. Presupposto.1. A decorrere dall’anno 1993 è istituita l’imposta comunale sugli immobili (I.C.I.). 2. Presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.”
Articolo 2: Definizione di fabbricati e aree. 1. Ai fini dell’imposta di cui all’articolo 1: a) per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato; b) per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità…”
I testi degli articoli ci indicano chiaramente che l’imposta non può ritenersi esclusa per i proprietari di aree edificabili. Meglio ancora il dispositivo dell’articolo 2 identifica per aree edificabili l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, mentre per la caratteristica dell’edificabilità è sufficiente che essa risulti da un piano regolatore generale.
Altro principio fondamentale che possiamo ricavare da questo è che l’Ici, l’Imu e la Tasi sono dovute sulle aree edificabili anche se il piano regolatore generale è decaduto per mancata approvazione della regione. Infatti le aree sono soggette a imposizione se inserite nel preesistente programma di fabbricazione, a prescindere dall’esistenza o dalla validità degli strumenti urbanistici attuativi. Esposto chiaramente il tutto con sentenza della Corte Suprema ordinanza n. 12379 del 15 giugno 2016 in cui i giudici di legittimità, per qualificare i terreni compresi in un piano Asi decaduto: “occorre fare riferimento alla destinazione urbanistica originaria, con la conseguenza che gli stessi sono da qualificare edificabili se inseriti nel persistente programma di fabbricazione a prescindere dall’esistenza o dalla validità degli strumenti urbanistici attuativi.”
Altro aspetto importante è che quello che rileva per qualificare giuridicamente la natura del terreno, ai fini dell’imposizione tributaria, è la mera potenzialità edificatoria, che permane anche se il Piano regolatore generale decade per mancata approvazione.
Ricordiamo un’altra sentenza che ha apportato un ulteriore principio determinate la n. 5161/2014 con la quale la Cassazione ha statuito che l’edificabilità di un’area non può essere esclusa neanche dalla presenza di vincoli o di particolari destinazioni urbanistiche. In questi casi l’area è comunque soggetta al pagamento delle imposte locali.
